為什么不良資產從業者必須具備資源整合能力?

作者:盤山集團 日期:2021-12-15

   01

 法律維度 


基本上每個不良地產項目都涉及很多復雜的法律關系和訴訟問題,能否理解這些法律關系,對于處置是否成功至關重要。


比如了解法院里訴訟的程序,基層法院到中等法院到高院,從立案到審查到執行,破產和解、破產重組、破產清算、究竟每個程序是怎么樣的?需要多長時間?你才能判斷你的資金流進去以后大概要放多長時間,然后這個案子什么時候會結,這個就是很多法律的問題。


如果已經進行到了司法拍賣階段,說明該資產的產權關系已基本理清,在這種情況下,能夠縮減部分處置時間。相應的投資周期也會縮短。



   02

 金融維度 


項目里面的涉及的債權債務究竟怎樣,隱形負債和或有負債怎樣?


哪個債權是優先償還的的,哪個是第二順位的,哪個是最后償還的,有多少償還清償率,你是要判斷的。


比如工程欠款債權在竣工報告后的6個月內是有優先受償權的,是優先于銀行的抵押債權的,很多人以為銀行有抵押的債權是最優先償還的,還有包括拖欠員工工資、社保,拖欠政府的稅款,這些債權的清償順序都需要了解。


又比如項目里的每筆融資或者投資究竟是股權還是債權,是固定還是浮動,是明股實債還是本質上是股,需要了解后才知道處置的方法。


債權債務的重組需要清楚金融產品和交易結構。


   03

房地產維度


在不良資產這個行業里,早期做的比較好的人都是律師背景出身,因為律師能打官司,了解法院的關系又熟悉訴訟流程。


比如一個項目正常價10億,涉及比較復雜的法律和訴訟問題,但只要把法律和官司搞定、6億就能拿下來,那么就不用懂房地產,也不用懂金融,只要能拿下來就肯定賺,因為標的物的利潤足夠多,大部分風險都可以通過利潤里面化解,所以這個項目的獲取中,法律知識和技能成為了最重要的競爭力。


但如果這個項目10億但需要9億才能拿下來,只有1億利潤的話,可能光懂法律和官司還不行,還得做房地產開發運營,把抵押物的價值從10億提升到12億才有更多的利潤空間。


這一輪不良資產的投資邏輯就是需要跨界整合的能力,光懂法律不行,需要懂金融、懂法律,有的案例還需要懂資本市場和PE投資(私募股權投資)的邏輯。


比如說樂視的案例,樂視有電視業務、有汽車業務、有生態鏈、還有房地產資產。投資和重組樂視這樣一個公司需要的能力就更跨界、更復雜了。


首先樂視在北京有幾個地產項目和土地,這些資產剝離出來值多少錢,處置后能否清償負債?


第二,它的主營業務,樂視的電視、汽車、能源,這種究竟怎么樣去估值。


這就涉及到PE的投資和估值邏輯,比如需要分析行業未來增長空間怎么樣,業績增長是通過并購重組還是通過自然生長、內在生長?


第三,債權債務情況怎樣買那些是緊急債務,哪些是傳統融資?哪些是資本市場融資?等等一系列問題。


所以對這個公司進行估值的時候,既要對資產和土地進行估值,還要按照PE的邏輯對它的主營業務進行估值,還需要了解債務重組的可能性和突破點。


投資像樂視這樣的困境企業需要系統的知識和高超的技術,可能跨了法律、金融、房地產,還有資本市場等維度。


除此之外,重組類的不良房地產項目的投資和處置需要全盤的思維和綜合的重組能力。


此類項目的重組成功包括了三個方面的重組 ,即利益重組、信任重組和預期重組。

 

   04

利益重組


每一個不良資產的利益關系都是很復雜的。資產本身沒有良或者不良之分,資產本身是中性的。

比如,我們看到不少爛尾樓都是在黃金地段,變成不良的原因可能是因為“一些不良的人、有著不良的利益,用了一些不良的手段把它弄成了不良”。


所以我們說“不良資產要善良的人,專業的人去做”,不然你本身就不是一個善良的人,你可能把它變成二次不良、三次不良。


重組的成功就是要對這些不良的人或者事進行重組,重組完了,大家的利益達成一致,大家才能形成合力,把困難化解,共同把項目盤活。


   05

信任重組


很多不良資產其實都是信任危機,即債權人不信債務人,債務不信債權人,債權人之間互相也不信任,債權人不相信法院和地方政府。大家互相不信任的話很難達成一致,把扣給解開。所以重組方進場一定要取得各方的信任,從而達成一個友好的重組。

   06

預期重組


管理利益各方的預期很重要,債權人也好、債務人也好,如果預期太高就很難達成重組成功。當然,各個利益方的預期是不斷發生調整的,有可能是市場的原因,有可能是人的原因,也可能是談判方法的原因。


在整個重組過程中,對地方政府的預期、對法院的預期、對債權債務人的預期,得做一個重組,達到一個比較平衡的利益點,才能最終完成上述的利益重組、信任重組。


總之,不良資產處置需要跨界整合的能力。一個復雜不良資產項目的盤活,需要打通法律、金融、地產、資本市場等多個維度,需要對項目進行深度的信任重組、利益重組和預期重組,并找到合適的單點突破口才可能成功。


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